番禺商务区，能否复制二十年前的神话？
近段时间，广州规划频出，当中商务区的比重越来越高。
那么，广州的商业市场又如何呢？
第一太平戴维斯发布了第三季度楼市研究报告，数据显示，第三季度，全市甲级写字楼空置率环比下降0.6百分点至3.7%，创下空置率新低，同期平均租金环比下跌0.4%至人民币每平方米每月179.2元。
值得一提的是，2019年第三季度，广州甲级写字楼市场并无新项目入市，全市甲级写字楼总存量仍维持在514.5万平方米。
图片来源：广州中原研究发展部
显然，空置率与租金双双下降，反映出两个现象：写字楼需求不断上涨，业主以价换量。
在此市场情况下，珠江新城写字楼租金跌幅为全市各子市场中最明显的，平均租金环比下跌1.4%至人民币每平方米每月203.2元；空置率环比下降0.8个百分点至4.2%。
珠江新城无新货供应，可选择的商办物业越来越少，已是不争的事实。
随着珠江新城的供应量不断缩减，琶洲、鱼珠、金融城、万博等新兴区域成为写字楼市场的主战场。
下一个接棒珠江新城的商务区将出现哪里呢？
数据告诉我们，番禺区有潜力成为广州写字楼的主力。
合富研究院数据显示，展望下半年，番禺区写字楼市场以超20万平方米的库存量以及4万平方米的潜在供应，位居第一。
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毫无疑问，万博商务区将代表未来番禺写字楼市场的最高水平。
随着广州城市CBD的迭代升级以及中心城区CBD写字楼普遍面临缺货潮的大环境下，广州CBD中轴线一路向南发展，成为近年来广州城市发展的重要特征。万博CBD建成后，将拥有超过200万平方米的写字楼投入使用。
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目前已吸引了思科、欢聚时代、小米、携程、海大、奥园集团等知名企业进驻，写字楼租金更飙升至飙升至138元/㎡/月。
番禺万博商务区如今已逐渐完善，番禺区政府明确，整个万博商务区将在今年年底投入使用。
不仅如此，前一段时间，《番禺区大石街长隆储备地块控制性详细规划调整》发布批前公示，其最重要的一点，就是减少住宅用地，增加了48万㎡的商地。
此次规划调整，是借助18号线建设契机，强化万博商务区及长隆旅游度假区之间的联系，挖掘轨道站点周边用地潜力，打造一个绿色生态、功能复合、宜居宜业的综合城市发展片区，实现城市功能、交通服务、空间环境等全方位提质。
除此之外，全面改造里仁洞村也是万博CBD“扩容”的另一举措。
拟规划打造两个以上大型综合体，以及高品质酒店、时尚青年公寓、儿童教育培训等现代化商业配套，或将成为广州旧改的又一大亮点。
根据早前的招标公告，该项目城市设计方案有300米左右的高层商业建筑，该项目一旦落地后将刷新番禺建筑新高度，成为番禺新地标。
改造后，里仁洞村将串联万博CBD，打造中央绿心大平台，商业面积将达50万平方米。
在越秀区、天河区等传统商务区几乎饱和的情况下，无论南站片区还是万博片区都有接棒之势，这一点是有市场数据支撑的。
据合富研究院监控显示，2015年以来，番禺区写字楼在全市的成交份额日益壮大，累计供应50.3万平方米，成交46.6万平方米，属于供需大致平衡的健康市场状况。
同时，随着区域商务氛围的日渐成熟，轨道交通布局的进一步完善，对于该区域价值的认可在逐年上升的价格方面得以体现。
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从目前各区的库存量来看，番禺写字楼库存充足，有望成为未来成交主力。而其对应的去化周期是相对较快的，按目前库存及近一年的去化速度计算，约15月能够消化完毕。
当下的广州，在城市化的道路上一往无前，版图正快速扩张，“东进南拓西联北优”战略一路高歌猛进，“南拓”一马当先，万博商务区无疑是目前发展最为成功的范本。
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